부동산정책의 목표는 주택가격을 무조건 떨어뜨리거나 상승을 완전히 차단하는 데 있지 않다. 주택가격이 물가와 국민소득의 흐름에서 지나치게 이탈하지 않도록 공급·금융·조세정책을 일관되게 운용하여 시장 충격을 최소화하는 것이 본래 역할이다. 가격이 오른다는 이유만으로 세금과 대출규제를 급격히 강화하면 일시적으로 거래를 위축시킬 수는 있지만, 공급 부족이라는 근본 문제가 해결되지 않는 한 가격안정 효과는 오래 지속되기 어렵다. 오히려 거래절벽과 지역 간 가격 격차를 심화시키고 실수요자의 주택구입을 어렵게 할 수 있다. 장기적으로 전국 평균 주택가격은 일반물가상승률보다 조금 높되, 가계의 명목소득 증가율을 지속적으로 크게 초과하지 않는 수준으로 상승하는 것이 바람직하다. 주택은 건축자재비와 인건비가 반영되는 실물자산이고, 토지는 공급이 제한되어 일반 소비재와 같은 가격 흐름을 보이기 어렵다. 특히 인구와 경제활동이 수도권에 집중된 우리나라에서는 선호지역의 토지 희소성이 주택가격에 반영될 수밖에 없다. 통화량이 증가하고 물가가 오르면 화폐의 구매력은 하락한다. 따라서 부동산가격 상승의 상당 부분은 부동산의 실질가치가 높아졌다기보다 화폐가치가 하락한 결과로 볼 수 있다. 부동산이 금이나 우량주식 등과 함께 인플레이션 위험을 회피하는 자산으로 인식되는 이유도 여기에 있다. 물론 모든 부동산이 같은 폭으로 상승하는 것은 아니다. 주택의 종류, 입지, 교통, 교육환경, 인구구조와 지역경제에 따라 가격 흐름은 달라진다. 인구와 수요가 감소하는 지역의 주택은 물가가 올라도 가격이 하락할 수 있다. 반면 서울과 수도권 선호지역은 공급이 제한되어 전국 평균보다 높은 상승률을 보일 가능성이 크다. 따라서 정부는 단순히 가격이 올랐는지가 아니라, 가격상승이 소득·물가·임대료·공급 여건에서 얼마나 이탈했는지와 금융시스템의 위험이 커지고 있는지를 종합적으로 판단해야 한다. 부동산가격에 가장 본질적인 영향을 미치는 것은 공급정책이다. 중요한 것은 전국의 주택 수를 일률적으로 늘리는 것이 아니라 수요자가 원하는 지역에 공급하는 것이다. 모바일 릴게임 손오공 수요가 부족한 지역에 공급을 집중하면 미분양과 가격하락을 심화시키는 반면, 서울과 수도권 핵심지역의 가격에는 별다른 영향을 주지 못해 지역 간 가격 격차만 확대될 수 있다. 지역균형발전을 고려하더라도 수요가 집중된 지역의 재건축·재개발과 도심 고밀도개발을 합리적으로 추진해야 한다. 1세대 1주택은 원칙적으로 투기의 대상으로 보아서는 안 된다. 주택은 자산이기 이전에 국민의 가장 기본적인 거주수단이다. 자본주의 사회에서 개인의 소득과 자산 규모의 차이가 보유주택의 규모와 가격 차이로 나타나는 것은 어느 정도 불가피하다. 고가주택이라는 이유만으로 1세대 1주택 보유자에게 징벌적인 세금을 부과하는 것은 타당하지 않다. 1세대 1주택자는 고가주택을 보유하더라도 다주택자와 동일하게 취급하기 어렵다. 직장, 자녀 교육, 가족돌봄, 기존 임대차관계 등으로 즉시 입주하지 못하는 경우도 있으므로 비거주만을 이유로 투기 목적이라고 단정해서는 안 된다. 이러한 비거주는 주거 이전 과정에서 불가피하게 발생하는 합리적인 시차일 수 있다. 재산 보유에 따른 조세 부담은 이미 지방세인 재산세를 통해 누진적으로 부과되고 있다. 보유세가 본래 지역의 행정서비스와 재산가치에 기초한 지방세적 성격을 지닌다는 。을 고려하면, 별도의 국세인 종합부동산세를 두어 동일한 자산에 이중으로 과세한 뒤 이를 다시 조정하는 복잡한 체계를 유지할 필요가 있는지 의문이다. 종합부동산세는 국세로 징수되지만 세수 전액이 부동산교부세를 통해 지방자치단체에 배분된다. 따라서 보유세 부담을 조정할 필요가 있다면 종합부동산세를 재산세 체계에 통합하고, 재산세의 과세표준과 누진세율을 정비하는 것이 조세의 단순성과 법리적 정합성에 부합한다. 갭투자에 대한 무차별적인 사회적 비난도 재고되어야 한다. 자본력에 기반해 시장을 교란하는 다주택자의 투기적 갭투자와 무주택자가 장래의 실입주를 목적으로 주택을 취득하는 경우는 본질적으로 다르다. 정책적·사회적 평가도 이 두 행위를 명확히 구분하여 접근할 필요가 있다 모바일 야마토2온라인게임 . 부동산은 다른 재화에 비해 가격이 압도적으로 높아 젊은 근로소득자가 순수한 저축만으로 서울에 내 집을 마련하기는 사실상 불가능에 가깝다. 글로벌 통계 지표인 눔비오(Numbeo)의 자료에 따르면 서울의 소득 대비 주택가격 비율인 PIR은 26.8에 달한다. 가구소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 내 집 마련에 약 27년이 걸린다는 의미다. 자산가격의 상승 속도가 소득 축적 속도를 크게 앞지르는 현실에서 전세보증금과 대출을 활용한 주택 취득은 무주택자에게 현실적인 내 집 마련 방법이 될 수 있다. 전세를 안고 주택을 취득한 뒤 소득을 축적해 보증금을 반환하고 실입주하는 과정은 청년과 무주택자의 주거 상향 이동을 가능하게 하는 주거 사다리다. 장기보유특별공제는 자산을 장기간 보유한 뒤 양도할 때 발생하는 결집효과를 완화하기 위해 도입된 제도다. 그러나 2021년 이후 1세대 1주택자에 대해 보유기간과 거주기간의 공제율을 각각 최대 40%로 규정하면서 실거주기간의 비중이 과도하게 확대되었다. 실거주를 장려한다는 취지는 이해할 수 있으나, 거주기간에 지나친 가중치를 두는 것은 주택시장의 현실을 충분히 반영하지 못한다. 임차인에게 반환할 전세보증금을 당장 마련하지 못하는 등 불가피한 사정으로 실입주를 미룬 사람은 투기 세력이 아니라 자금 여력이 부족한 실수요자이다. 이러한 비거주를 이유로 장기보유공제를 크게 축소하면 장기간 한 채의 주택만 보유한 사람에게도 과도한 세부담이 발생할 수 있다. 이는 장기보유특별공제의 명칭과 취지에도 맞지 않는다. 따라서 보유기간을 기본적인 공제 기준으로 삼고, 실거주기간에 대해서는 추가적인 혜택을 부여하는 방식이 합리적이다. 현재 수도권과 규제지역에서 주택구입 목적으로 받을 수 있는 주택담보대출의 최대한도는 주택 시가에 따라 차등 적용된다. 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한되며, 금융위원회는 이 기준을 2026년 가계부채 관리방안에서도 유지하였다. 릴게임동영상 현행 제도는 LTV를 통해 담보가치를, DSR을 통해 차주의 소득과 상환능력을 이미 심사하고 있다. 그런데 이러한 건전성 심사와 별도로 주택가격 구간에 따른 총액한도를 추가로 적용하고, 주택가격이 높아질수록 최대 대출한도를 6억원에서 4억원, 다시 2억원으로 축소하고 있다. 이는 담보가치나 상환능력에 따른 금융심사라기보다 고가주택 취득을 억제하기 위한 정책적 규제의 성격이 강하다. 차주의 소득과 상환능력이 충분하고 담보가치도 안정적인데도 주택가격만을 이유로 대출한도를 일률적으로 낮추면, 근로소득을 바탕으로 주거 상향 이동을 도모하는 실수요자는 불리해지고 충분한 현금을 보유한 자산가는 상대적으로 유리해질 수 있다. 이러한 결과가 가계부채의 건전한 관리라는 정책 목적에 부합하는지 재검토할 필요가 있다. 금융의 본래 역할은 실수요자가 부족한 주택자금을 장기·분할상환 방식으로 안정적으로 조달할 수 있도록 돕는 데 있다. 물론 과잉대출을 방지하고 금융기관의 부실위험을 통제하기 위해 LTV와 DSR을 통한 건전성 관리는 필요하다. 다만 이러한 심사를 거친 차주에게도 주택가격만을 기준으로 별도의 총액한도를 적용하는 현행 방식은 실수요자의 상환능력과 담보가치를 보다 충실히 반영하는 방향으로 개선할 필요가 있다. 부동산정책의 궁극적 목표는 가격 그 자체를 통제하는 데 있지 않다. 수요가 있는 지역에 주택을 공급하고, 1세대 1주택자와 실수요자를 보호하며, 장기보유의 취지를 세제에 합리적으로 반영하고, 상환능력에 기초한 금융질서를 확립함으로써 국민의 안정적인 주거와 부동산시장의 지속가능성을 확보하는 데 있다. 오문성 경희대 경영대학원 세무관리학과 객원교수 경희대학교 오문성 객원교수 ▲공인회계사 ▲고려대학교 대학원 경영학 박사 ▲고려대학교 대학원 법학 박사 ▲성균관대학교 행정학 박사과정 수료 ▲기획재정부 세제발전심의위원회 위원 ▲국세청 국세심사위원회 위원 ▲국세청 국세정보공개심의위원회 위원장 ▲조세심판원 비상임심판관 ▲한양여자대학교 세무회계과 교수 ▲경희대학교 경영대학원 세무관리학과 객원교수(現) ▲조세일보 부설 조세정책연구소 소장(現) ▲한국조세정책학회 이사장(現) 조세일보 / 오문성 경희대 객원교수 공급·금융·조세정